بند دوم: بیع زمانی در قالب عقود معین ۳۴

۱ـ عقد صلح ۳۵

۲ـ عقد شرکت. ۳۸

۳ـ عقد اجاره ۴۳

۴ـ حق انتفاع. ۴۴

۵ـ عقد بیع. ۴۵

بند سوم : بیع زمانی و عقود نامعین ۵۰

فصل دوم: اختیارات و مسؤولیتهای مالکین در روابط با یکدیگر و اشخاص ثالث در بیع زمانی ۵۲

مبحث اول: اختیارات و  تعهدات مالکین در بیع زمانی ۵۳

گفتار اول: اختیارات مالکین در بیع زمانی ۵۳

بند اول: حق استعمال در بیع زمانی ۵۷

بند دوم: حق استثمار در بیع زمانی ۵۷

بند سوم: حق اخراج از ملکیت (حق تصرف) در بیع زمانی ۵۷

۱ـ تصرفات حقوقی ۵۸

۲ـ تصرفات مادی ۵۸

گفتار دوم: تعهدات مالکین در برابر یکدیگر در بیع زمانی ۶۰

بند اول: تخلیه‌ی مملوک زمانی ۶۳

بند دوم: هزینه تعمیرات و نگهداری ۶۴

بند سوم : تخریب و بازسازی ۶۶

مبحث دوم: حدود اختیارات مالکین با اشخاص ثالث در بیع زمانی ۶۸

گفتار اول: روابط مالکین با فروشنده ۶۸

بند اول : تسلیم مملوک زمانی ۶۹

بند دوم :آثار تسلیم. ۷۷

۱ـ انتقال مالکیت. ۷۷

۲ـ ساقط شدن حق حبس ۷۸

۳ـ انتقال ضمان معاوضی ۸۰

گفتار دوم: روابط مالکین با اشخاص ثالث دیگر. ۹۲

بند اول: غصب مملوک زمانی ۹۲

بند دوم: ادعای ثالث نسبت به مملوک زمانی ۹۳

بند سوم: رهن مملوک زمانی ۹۶

نتیجه. ۱۰۵

مقدمه

الف) طرح موضوع

زندگی شهریِ کسل کننده امروزی، خوش­گذران بودن انسان و علاقه وی به تنوع طلبی سبب شده تا به فکر یافتن راه حلی برای یکنواختی اماکن تفریحی خود برآید. برای رسیدن به هدف مذکور تعویض مکرر اماکن تفریحی کار دشواری است. به منظور رسیدن به اهداف مذکور و دور ماندن از معایب بیان شده، قرارداد بیع زمانی[۱] به وجود آمد. مسأله بیع زمانی هنگامی در ایران مطرح شد که شرکتی به نام «شرکت مجتمع­های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» در سال ۱۳۷۳ اقدام به فروش هفتگی آپارتمانها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره کیش نمود. این شرکت درآگهی­ها و تبلیغات خود از عنوان «تایم شر»، «مالکیت زمانی» و «بیع زمانی» استفاده می­کرد. ویژگی اصلی این قرارداد، این است که مالکیت یک مال برای زمان محدود و مشخص در سال به خریداران منتقل می­شود. در نتیجه راجع به یک مال، مالکین متعدد وجود دارد که حق مالکیت و انتفاع آنان از مبیع، محدود به زمان معینی است. هر مالکی در زمان معین شده در قرارداد، مفروزاً مالک مبیع است و در نتیجه می ­تواند انحاء تصرفات را در آن کند، ولی با توجه به اینکه سایر مالکین نیز در آینده حق مالکیت و بهره­ برداری از مال مذکور را دارند، دامنه­ی تصرفات هر مالک مانند سایر بیعها نیست و محدود است و همین محدودیت موجب می­شود هر مالکی نتواند برخی تصرفات را در ملک انجام دهد و اگر انجام دهد در برابر سایر مالکین مسؤول خواهد بود. هر خریداری با فروشنده معامله می­ کند و طرف معامله­ی وی، فروشنده است. در نگاه اول می­توان گفت هیچ یک از خریداران با یکدیگر ارتباطی ندارند و فقط هر یک از آنان مبیع واحدی را در زمان مشخص مالک هستند. اما وجود یک مملوک زمانی، قدر مشترک تمامی مالکیتهاست و به همین دلیل باید با همکاری و ارتباطی منظم و اصولی با یکدیگر از مملوک زمانی محافظت نمایند تا تمامی آنان بتوانند در مقطع زمانی خویش بهره­ی کافی را از ملکیت خویش ببرد و مملوک زمانی نیز از عمر بیشتری برخوردار باشد. هیچ یک از آنان نباید از این رابطه منظم و اصولی پا را فراتر نهد و گرنه در برابر سایر مالکین مسؤول قلمداد می­شود و ملزم به جبران خسارت آنها خواهد بود. اشخاص ثالث ممکن است تصرفات مادی و حقوقی در مملوک زمانی انجام دهند و به تبع آن مالکین می­توانند به آنان رجوع کنند، ولی اختیارات مالکین در رجوع به  اشخاص ثالث نیز در قرارداد بیع زمانی گسترده نیست و دارای حدودی می­باشد. اختیارات مالکین در رجوع به شخص فروشنده در مورد موضوع تسلیم مملوک زمانی است. بدین نحو که تسلیم مملوک زمانی به خریدار اول کافی نیست و فروشنده باید به تک تک خریداران تسلیم نماید و هریک از مالکین هنگام رسیدن مقطعِ مالکیت خویش این اختیار را دارد که به فروشنده (شخص ثالث) رجوع نماید تا وی مبیع را به وی تسلیم کند. در موردی که مبیع در دستِ یکی از مالکان تلف می­شود، ممکن است قائل باشیم که با تسلیم مبیع به خریدار اوّل ضمان معاوضی نیز به خریداران منتقل می­شود؛ در نتیجه اگر مبیع در دست خریدار اوّل تلف شود وی هیچ مسؤولیّتی نسبت به تلف مبیع در برابر سایر خریداران ندارد و تلف مبیع از کیسه تمام مالکان است. شاید بتوان گفت مالکی که مبیع در دست وی تلف شده است مسؤول ِتلف ِمبیع در برابر سایر مالکین است زیرا ضمان معاوضی با تسلیم مبیع به خریدار منتقل می­شود ولی می­توان گفت مالکان دیگر نمی­توانند به مالکی که مبیع در دست وی تلف شده است رجوع کنند زیرا ید او مالکانه بوده است و همچنین مرتکبِ تعدی وتفریط در استفاده و نگه داری از مال نشده است. ولی اگر قائل باشیم که  این اراده ضمنی در هریک از قراردادها با فروشنده وجود دارد که فروشنده در موعد مقرّرمبیع را به هر یک از خریداران جداگانه تسلیم کند؛ در نتیجه اگر مبیع در دست خریدار اوّل تلف شود سایرخریداران می­توانند به فروشنده رجوع وثمن معامله خود را دریافت کنند زیرا با تلف مبیع قرادادهای آنان منفسخ می­شود. همچنین اگر مالکی که مبیع در دست وی است، خسارتی به مبیع وارد کند و بعد مدّت مالکیّت وی به اتمام برسد، مالک بعدی می ­تواند به عنوان مالک به وارد کننده خسارت (مالک قبلی) رجوع کند وخسارت وارده را مطالبه کند و نیز
می­توان گفت وی می تواند به فروشنده نیز رجوع کند زیرا اراده آنان هنگام بیع این بوده است که فروشنده مبیع را سالم وبدون عیب ونقص تحویل دهد. اگر اشخاص ثالث دیگر به غیر از فروشنده نیز تصرفات مادی یا حقوقی در مملوک زمانی انجام دهند، مالکین نیز دارای اختیاراتی خواهند بود که برای دفاع از حقوق خود دست به اقداماتی زنند، اما این اختیارات گسترده نیست و دارای حدودی می­باشد که به طور تفصیلی در فصل دوم بیان می­شود

ب) دلائل انتخاب موضوع

اینجانب به واقع درصدد پاسخ گویی به سؤالاتی هستم که برای بنده نسبت به این نوع بیع به وجود آمده است. ناگفته نماند که علاقه­ وافر من به موضوع بیع این سؤالات را در ذهن حقیر به وجود آورد و همین که دیگر نویسندگان به این مسائل یا نپرداخته­اند و یا کمتر پرداخته­اند انگیزه­ای است تا درصدد پاسخ گویی به سؤالاتم در این زمینه باشم. علاوه بر این، با توجّه به این که بیع زمانی مسأله­ نو ظهوری است؛ مباحثی که در این پایان نامه مطرح خواهم نمود، اگرچه فقیهان و حقوقدانان به این مسائل در سایر  بیع­ها پرداخته­اند ولی با توجه اوصاف خاص این نوع بیع، حداقل در برخی از موارد نیاز به بررسی جدید و جامع دارد.

ج) سؤال اصلی

محدوده­ اختیارات مالکین و مسؤولیت هر کدام از آنان در برابر یکدیگر و اشخاص ثالث در بیع زمانی چیست؟

د) سؤالات فرعی

۱ـ آیا تصرفات مالکین صرفاً در محدوده­ مالکیت زمانی آنان است؟

۲ـ اگر مدتِ مالکیت یکی از خریداران پایان یافت، ولی وی از مبیع رفع ید نکرد ،آیا مالک بعدی یا مالکان دیگر حق تقاضای رفع ید یا مطالبه­ی خسارت از وی را دارند؟

۳ـ در صورت اتلاف مبیع از سویِ یکی از خریداران، وضعیت سایر قراردادها چیست؟

۴ـ آیا تسلیم مبیع به مالک اول به منزله­ی تسلیم به سایر مالکین است یا اینکه مبیع باید به تک تک خریداران جداگانه از سوی فروشنده تسلیم شود؟

ن) فرضیه

در قرارداد بیع زمانی هر یک از خریداران مالک مبیع در مقطعِ خاصی از زمان می­شود، اما این بدین معنی نیست که چون مالک هستند مانند مالکان دیگر در سایر بیعها دارای اختیارات گسترده هستند و حتی می­توانند مبیع را نیز تلف کنند، بلکه با توجه به اینکه تمامی آنان مالک یک مبیع هستند، ولی هر یک در مقطعِ زمانیِ خاص بنابراین دامنه­ی اختیارات مالکین در بیع زمانی در تصرف و انتفاع از مملوک زمانی مانند سایر بیعها نیست و با محدودیتهایی مواجه است و همین محدودیتها هستند که روابط مالکین با یکدیگر را تعیین می­ کند و به محض اینکه هر یک ازآنان از محدودیت مورد نظر تجاوز نمود، در برابر مالکین دیگر مسؤول هستند. هر یک از خریداران در بیع زمانی با فروشنده عقدی جداگانه منعقد می­ کنند. در نتیجه در نگاه اوّل هیچ یک از خریداران مطابق قراردادهایی که منعقد کرده­اند با یکدیگر ارتباطی ندارند و یکدیگر را نمی­شناسند و طرف معامله هر کدام از آنها فقط فروشنده است ولی با کمی دقّت می­توان حدّاقل این دیدگاه را دچار شک و تردید کرد و بتوان گفت خریداران  نیز به سبب اینکه هر یک مالک مبیع در زمان معیّن هستند می­توانند در برخی موارد به مالک دیگر رجوع کنند. مانند عدم رفع ید مالکِ قبلی یا تلف مبیع بوسیله مالک قبلی­؛که در این موارد می­توان گفت مالک فعلی با اینکه حق رجوع به فروشنده را دارد ولی وی به این دلیل که فعلاَ مالک مبیع است، این حق را دارد که به مالک قبلی نیز رجوع کند. همچنین است در صورتی که مالکی به مبیع خسارتی وارد سازد. اختیارات مالکین در رجوع به اشخاص ثالث نیز دارای محدودیتهای می­باشد اختیار مالکین در رجوع به شخص فروشنده که شخص ثالث محسوب می­گردد، راجع به موضوع تسلیم است. بدین نحو که فروشنده باید مبیع را با فرا رسیدن هر مقطع به مالک آن مقطع تسلیم نماید. اختیارات مالکین در رجوع به اشخاص ثالث دیگر بسته به تصرفات مادی و حقوقی اشخاص مذکور و با توجه به اینکه تمامی مالکین مالک یک مبیع هستند متفاوت از سایر بیعها خواهد بود.

[۱]ـ »Timesharing«.

تعداد صفحه : ۱۲۶

ادامه مطلب