درج برخی شروط در این قراردادها موجب الحاقی ویکطرفه شدن آنها شده که نظام حقوقی و فقهی حاکم بر انعقاد آنها ناعادلانه و مخالف قواعد مسلم فقهی وحقوقی تشکیل قراردادها می باشد.
۴- اهداف تحقیق
۱- ایجاد انگیزه در اصلاح قوانین ومقررات در قراردادهای رهنی.
۲- اثبات عدم انطباق برخی از شروط با قوانین ومقررات مربوط به عقد رهن.
زمینه سازی برای اجتناب از تنظیم برخی شروط مخالف با قوانین ومقررات اسلامی.
۵- انگیزه تحقیق
گسترش موارد تنظیم قراردادهای رهنی بانکی با توجه به روند رو به افزون اعطای تسهیلات از سوی بانک ها و عدم توجه کافی به شرایط تشکیل و آثار حقوقی این قراردادها مهمترین انگیزه پیدایش این تحقیق میباشد.
۶- پیشینه تحقیق
پیرامون پژوهش مورد نظر منابع قابل دسترسی وجود ندارد و تاکنون مطالعات جامع در این مورد صورت نگرفته است و همین امر ضرورت انجام تحقیق و پژوهش در این خصوص را آشکار می سازد.
۷- روش تحقیق
در این تحقیق جمع آوری اطلاعات از طریق منابع کتابخانه ای و الکترونیکی به شکل فیش برداری و با روش توصیفی و تحلیلی صورت گرفته است.
۸- ساماندهی تحقیق
این پایان نامه در دو فصل تنظیم گردیده و سعی شده حتی المقدور مطالب بطور خلاصه مطرح شوند.درفصل اول مفاهیم وکلیات رهن وقراردادهای رهنی تنظیمی دردفاتر اسناد رسمی مورد مطالعه قرار گرفته ودرفصل دوم به بررسی برخی شروط متداول در قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی پرداخته شده است.لازم به توضیح است درهرمبحث پس ازطرح موضوع وارائه مطالب مطابق نظریات و رویه اجرایی نسبت به تحلیل مطلب ازدیدگاه نگارنده ونیز تطبیق موضوع با قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتر،اقدام شده است.
فصل اول:
مفاهیم و کلیات
مبحث اول:شناخت رهن وقراردادهای رهنی
گفتار اول : مفهوم رهن وانواع آن
الف)مفهوم رهن
تعریف مفاهیم دارای این خصوصیت است که با نفوذ به عمق واژگان،راه را بر درک بیشتر معانی می گشاید؛در این قسمت به تعاریف مختلفی از مفهوم رهن،از جمله تعریف لغوی،فقهی و حقوقی خواهیم پرداخت، دلیل توجه ما به تعاریف فقهی و اسلامی این است که رهن از نظر فقهای اسلامی مفهومی پذیرفته شده می باشد،که در مورد جزئیات آن،از سوی علمای اسلامی،اظهارات فراوانی نقل گردیده است.
۱- تعریف لغوی
رهن در لغت مصدر و به معنای ثبات و دوام آمده است[۱]ونیزبه معنای گرو و چیزی را نزد کسی گروگذاشتن آمده است ،چیزی است که در نزد کسی گذاشته می شود تا جانشین آن چیزی گردد که از وی گرفته شده و گاهی نیز به معنای حبس استعمال شده،و ضرب الامثل‹‹الامور مرهونه باوقاتها››در همین معنا به کار رفته است. که جمع این واژه رهان به کسر‹‹ ر››و رهون به ضم‹‹ ر››می باشد.
مصباح المنیر،رهن را از نظر لغوی به معنای حبس دانسته است و تصریح نموده که رهن یک حقیقت شرعیه نیست بلکه یک حقیقت متشرعه میباشد
– تعریف حقوقی
ماده ۷۷۱ قانون مدنی،درتعریف رهن چنین بیان می دارد که:‹‹ رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد.››بنابراین ملاحظه می گردد که معنای اصطلاحی و لغوی رهن که همان حبس و گروگان می باشد از معنای حقوقی آن دورنیافتاده است؛زیرا در عقد رهن،عین مرهونه از نقل و انتقال بازداشته می شود و مالک نمی تواند تصرفات مالکانه خود را به طور کامل نسبت به آن انجام دهد[۳].با توجه به تعریف مذکور،معلوم می شود که عقد رهن،عقدی است که به موجب آن مال مدیون وثیقه طلب قرار می گیرد و در واقع یک وثیقه عینی است که طلبکار بر مال معینی از اموال بدهکار بدست می آورد.بدین معنا که به هنگام وصول طلب بر دیگر طلبکاران حق تقدم دارد و از حاصل فروش مال،نخست او استفاده می کند.علاوه بر این چون مدیون حق ندارد در وثیقه تصرفی کند که به زیان طلبکار باشد،محل وصول طلب همیشه محفوظ می ماند و طلبکار می تواند آن را در دست هرکس بیابد توقیف سازد[۴].حق تعقیب و تقدم نسبت به مال وثیقه،نشانه های وجود حق عینی برای طلبکار است.منتها این حق عینی را مانند حق انتفاع و ارتفاق نباید از شاخه های حق مالکیت شمرد و پنداشت که طلبکار نیز از آن حق انتفاع دارد.این حق،استقلال ندارد و تابع وجود دین است،برای تضمین به وجود می آید و با پرداخت آن از بین می رود،حق انتفاع نیز به طلبکار نمی دهد،مالکیت کامل آن از آن بدهکار است و طلبکار فقط می تواند آن را به هنگام ضرورت وسیله وصول حق قرار دهد.برای نشان دادن همین ویژگی ها است که آن را حق عینی تبعی در برابر مالکیت و شاخه های آن که حق عینی اصلی است،نامیده اند[۵].
۳- تعریف فقهی
فقهای امامیه در ماهیت و تعریف رهن به علت اجمال نصوص مباحثی را مطرح کرده اند که بررسی آراء و عقاید آنان به اختصار ما را در شناسایی ماهیت حقوقی عقد رهن،راهنمایی خواهد کرد.
۱-انیس،ابراهیم،منتصر عبدالحلیم،صوالحی،عطیه،خلف الله الحمد،المعجم الوسیط،تهران،دفتر نشر فرهنگ اسلامی،چ۶،سال ۱۳۷۵ ه.ش،ج۱و۲،ص ۳۷۸،۳۷۹.
۲- جعفری لنگرودی،محمدجعفر،حقوق مدنی رهن و صلح،تهران:کتابخانه گنج دانش،۱۳۷۰،ص ۴،
از نظر فقها رهن عبارت است از:‹‹ وثیقه للدین››،و به عبارت دیگرفقها آن را مالی دانسته اند که در مقابل حقی حبس می شود تا بتوان حق را از آن مال استیفاء کرد، و مدیون مالی را به عنوان وثیقه به داین می دهد[۱].››
محقق حلی،در کتاب خود المختصر النافع فی فقه الامامیه در تعریف رهن آورده است: رهن وثیقه ای است برای قرض که به ازای دین یا قرض رهن گیرنده داده می شود[۲].
مؤلف کتاب مناهج المتقین در تعریف رهن گفته است:‹‹ رهن عبارت است از اینکه مالی وثیقه دینی قرارداده شود که به ذمه راهن است.به منظور اینکه مرتهن حق خود را در صورت تعذر استیفاء آن از متعهد،از محل وثیقه وصول کند[۳].››
این تعریف از این جهت کامل تر است که وجود دین را قبل از رهن،صراحتا شرط صحت عقد رهن قرارداده است.
به نظر برخی فقها در مقاسیه بین بیع و رهن نوشته شده :هرچیزی که بیع آن صحیح باشد رهن آن نیز صحیح است چیزی که بیع آن صحیح نباشد رهن آن نیز صحیح نیست ،زیرا بیع مختص است به اعیان وهر عینی که دارای مالیتی باشد بیع ورهن آن صحیح است. ۳
شیخ بهایی نیز در کتاب خود یعنی جامع عباسی،رهن را چنین تعریف کرده است:‹‹ رهن عقدی است لازم از طرف کسی که گرو می کند به این معنی که دیگر نمی تواند در آن گروتصرف کند،و آن را از گرو گیرنده بگیرد،تا وقتیکه دین او را ادا کند۴.››
بنابراین،با توجه به اینکه عقد رهن یک عقد مورد نظر و تأیید علمای امامیه بوده است،با لحاظ تأثیر فقه امامیه در قانون مدنی کشورمان،می توان ورود آن را در قوانین موضوعه،ناشی از این برداشت،تلقی نمود.
در تعاریف مختلفی که از عقد رهن بیان گردید،مفهوم کلی عقد رهن درقالب معانی لغوی،حقوقی و فقهی عنوان گردید.اما می توان گفت بین تعاریف مختلف عقد رهن ازمنظر لغت،فقه وحقوق،نوعی تشابه ساختاری یافت می شود که این امر را می توان ناشی از پیوستگی معنایی آن دانست.در میان تعاریفی که مذاهب مختلف اسلامی از عقد رهن نموده اند نیز می توان چنین تشابهی را استنباط نمود.شاید دخالت استنباط عرفی در مذاهب اسلامی با توجه به رعایت احکام اسلامی در عقد رهن نیز در ایجاد چنین تشابهی بی تأثیر نباشد.
ب)-انواع رهن
به طورکلی،برای انعقاد عقد رهن ،اشکال گوناگونی پذیرفته شده،که در این قسمت به بررسی آنهامی پردازیم.این بررسی ما را در رسیدن به بهترین الگوی تنظیمی عقد رهن،رهنمون خواهد کرد.
الف)- رهن ابتدائی
رهن تبرعی یا رهن ابتدائی که عبارت است از اینکه مدیونی که قبلا به جهتی از جهات قانونی مدیون شده،ابتدا به ساکن و به میل خود(بدون اینکه الزام قانونی داشته باشد)به دائن پیشنهاد موافقت با انعقاد عقد رهن بدهد و مورد قبول دائن واقع شود.
متأسفانه قانون مدنی در باب رهن ظاهرا در اطراف رهن ابتدائی صحبت کرده و آن را محور بحث قرار داده است که نوعی ضعف تألیف به شمار می آید.قانونگذار ما از رهن ضمن عقد لازم که شایع است جز در مواد پراکنده مانند ۲۴۱ و ۳۷۹ قانون مدنی،آنهم به صورت شرط فعل صحبت نکرده است و این غفلتی روشن است و باید از آن در باب رهن گفتگو شود[۴].
در عرف معاملاتی کنونی،معمولا بسیاری از عقود رهن به شکل ابتدایی تنظیم گردیده و طبیعتا یک عقد مستقل از سایر عقود می باشد.البته مفهوم خارج و لازم بودن نیز طبیعتا از عقد رهن قابل تصور است و می توان در میان عقود دیگر نیز به عنوان شرط فعل یا نتیجه عقد رهن را تصور نمود.
ب)- رهن ضمن عقد لازم
ممکن است ضمن عقد لازمی(اعم از بیع و غیره)یک طرف در مقابل طرف دیگر متعهد شود که مال معین خود را به رهن بدهد.که این رهن به دو صورت شرط فعل و نتیجه امکان پذیر است که در مباحث بعد به آن پرداخته خواهد شد.
گفتار دوم:قراردادهای رهنی تنظیمی دفاتر اسناد وانواع آن
در عرف حقوقی کنونی،پاره ای از قراردادها مابین اشخاص حقیقی و حقوقی در قالب عقد رهن در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردند.از آنجاکه ساختار این قراردادها با توجه به اخذ مرهونه یا وثیقه،در مواردی مشابه ساختار انعقاد عقد رهن است،به آنها قراردادهای رهنی می گویند.منتها چون دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و اجرای آنها دخیل می باشند،این قراردادها به قراردادهای رهنی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معروف گردیده اند.
مهمترین تمایز شکلی انعقاد این قراردادها را با عقد رهن،دخالت دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و اجرای آنها دانست.امری که معمولا در عقود رهنی به موجب اسناد عادی و عمدتا در بنگاههای معاملات ملکی و تجاری صورت می گیرد.شاید تنظیم قراردادهای رهنی به موجب اسناد رسمی را می توان بر مبنای رسمی بودن سند انعقادآنها و دخالت مرجع رسمی در فرآیند اجرایی آنها و تضمین بیشتر وصول طلب بستانکار،توجیه نمود. اما مرتهنین معمولا در جریان فرآیند اخذ وثایق رهنی خویش و در راستای اعطای اعتبار به راهن،اقدام به تنظیم سند رسمی رهنی بین خود و راهنین در دفاتر اسناد رسمی می نمایند.این سند،نوشته ای است که طی آن مالی،اعم از منقول یا غیر منقول در قبال دینی به رهن گرفتته می شود و در صورت امتناع مدیون از پرداخت دین خود و یا خودداری وی از انجام تعهداتش،طلبکار یا متعهدله می تواند با صدور اجرائیه نسبت به آن،مطالباتش را از محل مورد وثیقه مطابق تشریفات و مقررات قانونی استیفاء نماید.که نحوه بازگشت مطالبات مرتهن از طریق اجرائیه،تابع قانون آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی[۵] تصویب و توشیح شده توسط رئیس قوه قضائیه به تاریخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ می باشد.معمولا،مرتهنین در صورت عدم استیفای مطالبات خود،اقدام به جریان انداختن عملیات اجرایی بر طبق این آیین نامه می نمایند که منجر به مزایده و نهایتا فروش وثیقه رهنی و اخذ مطالبات خویش می شود.
